Lista de Verificación de Debida Diligencia para Compras de Propiedad en Costa Rica

La Importancia de la Debida Diligencia Inmobiliaria

En Costa Rica, el principio de caveat emptor (“el comprador debe cuidarse”) aplica con toda su fuerza. A diferencia de otros países donde existen seguros de título obligatorios o sistemas centralizados de divulgación, en Costa Rica la responsabilidad de investigar la propiedad recae directamente en el comprador.

Una debida diligencia rigurosa es la diferencia entre una inversión exitosa y un litigio prolongado. A continuación, presentamos la lista de verificación que todo comprador debe completar antes de firmar una escritura de traspaso.

1. Verificación de Título en el Registro Nacional

El Registro Nacional de la Propiedad, ubicado en San José, es la fuente oficial de información sobre la titularidad de bienes inmuebles en Costa Rica. Su abogado debe obtener y analizar un informe registral que confirme lo siguiente:

Que el vendedor sea el legítimo propietario inscrito.
Que la propiedad se encuentre libre de gravámenes: hipotecas, embargos, anotaciones judiciales y servidumbres no declaradas.
Que no existan procesos judiciales que afecten la propiedad (litigios de sucesión, reivindicatorios o posesorios).
Que la propiedad no tenga limitaciones de uso inscritas.
Que la cadena de título sea clara y coherente. Una propiedad con múltiples traspasos en un período corto puede ser una señal de alerta.

2. Plano Catastrado

Toda propiedad en Costa Rica debe contar con un plano catastrado vigente, inscrito en el Catastro Nacional y visado por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA). El plano catastrado establece las medidas exactas, los linderos y la ubicación geográfica del inmueble.

Verifique lo siguiente:

Que el plano esté vigente (no caducado).
Que las medidas coincidan con la realidad física del terreno.
Que el número de plano registrado coincida con el que aparece en la finca registral.
Que no existan traslapes con fincas colindantes.

Si el plano no está actualizado o presenta inconsistencias, será necesario contratar a un ingeniero topógrafo para levantar uno nuevo antes del cierre.

3. Cumplimiento Municipal

La municipalidad del cantón donde se ubica la propiedad es la autoridad encargada de regular el uso del suelo y emitir permisos de construcción. Su abogado debe verificar:

Uso de suelo: Que el terreno permita el tipo de desarrollo que usted planea (residencial, comercial, mixto, agrícola).
Plan regulador: Que la propiedad cumpla con las disposiciones del plan regulador cantonal, si existe.
Impuesto de bienes inmuebles: Que el vendedor se encuentre al día con el pago del impuesto municipal sobre bienes inmuebles.
Permisos de construcción: Si la propiedad tiene construcciones, que estas cuenten con los permisos correspondientes y que no existan órdenes de demolición o sanciones pendientes.

4. Revisión Ambiental

Costa Rica cuenta con una legislación ambiental robusta. Construir en zonas protegidas o de importancia ecológica puede acarrear sanciones severas, incluso la demolición de lo construido. Verifique:

Que la propiedad no se ubique dentro de un área silvestre protegida administrada por el SINAC.
Que no existan zonas de protección de ríos, quebradas, nacientes o manantiales (generalmente entre 10 y 50 metros a cada lado).
Que no se trate de un humedal, zona de recarga acuífera o terreno con restricciones por el Tribunal Ambiental Administrativo.
Que el proyecto no requiera una Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) ante la SETENA.

5. Debida Diligencia de Condominio

Si la propiedad forma parte de un desarrollo en condominio (regulado por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 7933), debe revisar documentos adicionales:

Reglamento de condominio y administración: Lea detenidamente las restricciones de uso, las cuotas de mantenimiento y las reglas sobre alquiler vacacional.
Actas de asambleas de condóminos: Revise las actas recientes para identificar conflictos, derramas extraordinarias o litigios pendientes.
Estado financiero del condominio: Confirme que las finanzas del condominio sean saludables y que no existan deudas significativas.
Cuotas al día: Verifique que el vendedor haya pagado todas las cuotas de mantenimiento.

6. Revisión Corporativa

Si la propiedad está inscrita a nombre de una persona jurídica (Sociedad Anónima o S.R.L.), la debida diligencia debe extenderse a la sociedad:

Verificar la vigencia y personería de la sociedad en el Registro Nacional de Personas Jurídicas.
Confirmar que quien firma en representación de la sociedad tenga poder suficiente.
Revisar que la sociedad esté al día con el impuesto a personas jurídicas y las declaraciones ante la DGME (Registro de Beneficiarios Finales).
Descartar deudas tributarias de la sociedad ante la Dirección General de Tributación.
Verificar que la sociedad no tenga demandas laborales, civiles o comerciales pendientes.

7. Zona Marítimo-Terrestre (ZMT)

Si la propiedad se encuentra en los primeros 200 metros desde la pleamar ordinaria, no se trata de una propiedad privada sino de una concesión otorgada por la municipalidad. Debe verificar:

Que la concesión esté vigente y al día con los cánones municipales.
Que el concesionario cumpla con los requisitos de nacionalidad o residencia.
Que exista un plan regulador costero aprobado.
Que la concesión permita el uso previsto (residencial, comercial, turístico).

8. Verificación del Vendedor

No solo la propiedad debe investigarse. También es prudente verificar al vendedor:

Que el vendedor no tenga procedimientos concursales (quiebra) en curso.
Si es persona jurídica, que la sociedad no esté en proceso de disolución.
Que el vendedor tenga capacidad legal para vender (no sujeto a interdicción).

9. Agua y Servicios Públicos

La disponibilidad de agua es uno de los factores más críticos y frecuentemente ignorados:

Solicite una carta de disponibilidad de agua al AyA o a la ASADA correspondiente.
Verifique la disponibilidad de electricidad con el proveedor local (ICE, CNFL, JASEC, Coopelesca, entre otros).
Confirme el acceso a internet y telecomunicaciones.

10. Acceso y Servidumbres

Confirme que la propiedad tenga acceso directo a una vía pública.
Si el acceso es por servidumbre de paso, verifique que esté debidamente inscrita en el Registro Nacional.
Revise si existen servidumbres a favor de terceros (paso de tuberías, tendido eléctrico) que limiten el uso del terreno.

Señales de Alerta

Detenga el proceso si detecta alguna de estas situaciones:

El vendedor presiona para cerrar sin completar la debida diligencia.
No existe plano catastrado o el que presentan no coincide con la realidad.
Hay anotaciones o gravámenes no explicados en el Registro Nacional.
La propiedad ha cambiado de manos múltiples veces en poco tiempo.
El precio es significativamente inferior al valor de mercado sin justificación razonable.
El vendedor se niega a utilizar un fideicomiso de garantía para el manejo de fondos.
Existen ocupantes o precaristas en la propiedad.

Proteja Su Inversión con Asesoría Legal Especializada

La debida diligencia no es un gasto: es una inversión en tranquilidad. En Funes & Matthys realizamos un estudio exhaustivo de cada propiedad para que usted tome decisiones informadas y seguras.

Solicite su estudio de debida diligencia hoy y compre con la confianza de contar con respaldo legal profesional.